德国房价上涨势头旺盛，购买德国房产正是良机

　　经过四年多的房价强劲上涨，德国房地产市场依旧十分给力。在一个房地产市场向来非常稳定的国家，这是一个重大转变。至于原因，主要包括德国长达十年的经济增长，100多万难民，工作移民，失业率创历史新低，建筑供应疲软以及低利率等等。

　　德国房价上涨势头旺盛，购买德国房产正是良机！

　　德国特征价格指数在2019年5月与去年同期相比上涨了9.01%(通货膨胀调整后为7.6%)(特征指数试图准确地比较，因此是衡量房价趋势的最佳指标)，基于Europace数据，这是自2016年12月以来的最高增长。

　　在截至2019年5月的一年中：

　　公寓价格上涨10.22%(通胀调整后为8.79%)，高于2018年5月同比上涨4.8%和近六年来的最高增幅。

　　新屋价格上涨7.95%(通胀调整后为6.55%)，高于上年同期5.44%和2017年7月以来的最大涨幅。

　　现房价格上涨8.91%(通胀调整后为7.49%)，略低于上年的9.03%增长。

　　在2008 - 2009年全球金融危机之后，德国住房市场是为数不多的避免经济衰退的国家之一。

　　极低的利率和债券收益率鼓励了持续增长的需求，尽管大多数德国抵押贷款借款人借入长期利率，高于“追踪”利率。

　　根据Savills的数据，2018年德国的住宅物业交易量达151亿欧元(169亿美元)，比上年下降3%。尽管如此，它仍然是过去十年中第三高的交易量。2018年期间交易量约为121,823套，较去年同期下降4%。

　　据建屋局局长托马斯·鲍尔说，从中期来看，该国每年需要建造约40万套公寓，以防止城市房屋短缺。在2019年第一季度，住宅许可证与去年同期相比下降了2.8%至75,600套。

　　预计未来几年房价将继续上涨。“在移民和持续的劳动力市场上升趋势的带动下，房价和租金可能会继续上涨。即使在目前的水平，由于低利率，贷款的意愿应该继续存在。全国周期看起来将持续到2022年或更长时间。” 德意志银行表示。

　　德国的租金收益率适中

　　德国的租金收益率很低至中等，部分原因是近期价格上涨，但更重要的是因为住房投资(包括买房)过去曾因减税而大量补贴。据欧盟统计局称，许多德国人住在租来的住处，而德国51.8%的家庭拥有自己的住房。

　　根据全球房地产指南研究，德国主要城市的租金收益率介于3.5%至3.7%之间：

　　在慕尼黑 120平方米。公寓租金约为每月2,250欧元，收益率为3.5%。

　　在柏林 120平方米。公寓每月可租金约1,500欧元，收益率为3.5%

　　在法兰克福，120平方米。公寓每月租金约为1,700欧元，收益率为3.7%。

　　租金上涨与价格上涨基本保持同步。从1990年到2018年，现有合同的租金上涨了111.1%，而新合同的租金上涨了73.6%。BulwienGesa表示，另一方面，公寓的平均价格上涨了114.9%，而排屋的价格上涨了98.8%。

　　尽管需求放缓，但供应仍然不足

　　外国投资者，特别是来自以色列，法国和英国的投资者，占德国直接住宅房地产投资的四分之一。

　　“在2018年以名字命名的购买者中，近38%的人在过去十年中首次投资德国住宅市场。Savills表示，投资者基础的进一步增长可能会确保2019年的投资活动水平进一步提高，交易量可能再次超过150亿欧元。

　　在20世纪90年代中期以后，住房完工量大幅下降，部分原因是政策变化，例如2007年增值税从3%上升到19%，以及取消了业主购置补贴。从1992年到1999年，每年平均有476,000份许可证，从2001年到2015年，住房许可证每年平均大幅减少222,000份许可证。

　　到2018年初，德国的住宅总量约为4200万套，比去年同期增长0.6%。

　　在2019年第一季度，住宅许可证与去年同期相比下降了2.8%至75,600套。

　　住房贷款利率继续下降

　　德国购房者大多以固定利率借贷。2018年，利率固定贷款(IRF)为5年或以上的贷款占贷款总额的79.5%，略低于上年的79.8%，但远高于2009年的64.4%。

　　相比之下，IRF长达一年的贷款从未超过批准的新贷款的20%。这一比例从2004年的18.7%下降到2018年批准的贷款总额的11.8%。这种利率状况为德国房地产市场提供了相当大的稳定性，这种市场往往不会受到突然的利率或房屋价值的影响。

　　对德国利率稳定性的一个重要解释是德国银行的贷款来源，这些银行借贷时间很长，因此热衷于长期贷款。

　　德意志联邦银行的数据显示，2019年5月，新住房贷款的平均利率为1.63%，低于去年同期的1.91%。在同一时期：

　　IRF长达1年：2%，低于去年同期的2.09%

　　IRF 1 - 5年：1.5%，低于去年同期的1.74%

　　IRF 5-10岁：1.46%，低于上一年的1.77%

　　IRF超过10年：1.67%，低于上一年的2%

　　欧洲央行降息后，德国的住房贷款利率从2008年底到2015年急剧下降。自2016年3月以来，欧洲央行的基准利率为0%。

　　德国经济放缓

　　据Destatis（联邦统计局）称，2018年德国经济增长乏力，实际GDP增长率仅为1.4%，低于2017年的2.2%和五年来最弱的增长。欧洲最大的经济体今年继续挣扎，2019年第一季度GDP同比仅增长0.4%。政府最近将2019年的增长预测下调至0.5%，这是之前预测的一半。

　　根据Destatis发布的数据，德国在2018年公布了预算盈余580亿欧元(651亿美元)，这是连续第五年盈余和自回归以来的最高水平，相当于去年该国GDP的1.7%， 2017年占GDP的1%。

　　根据欧盟统计局的数据，德国2019年5月的失业率为3.1%，远低于欧元区7.5%的平均失业率。

　　据Destatis称，2019年5月德国的年通货膨胀率为1.4%，低于去年同期的2.1%。欧盟委员会表示，今年整体通胀率预计为1.5%。

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